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De la donnée à l'expertise

Le 24 avril dernier, la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) du ministère des finances, a mis en ligne une masse importante de données relatives aux transactions immobilières dénommées "données de valeur foncière".

Le gouvernement a accompagné cette initiative d'une large campagne de communication. Les médias ont immédiatement expliqué qu'ainsi il serait facile de connaitre la valeur d'un bien immobilier.

Qu'en est-il ?

Il convient d'une part de regarder de près les données mise à disposition et d'autre part de s'interroger s'il suffit d'avoir une paire de ciseaux pour s'improviser coiffeur !

Des données incomplètes et inexploitables

Que propose la base de "données de valeur foncière" (DVF) :

- le prix de vente et la date de transaction d'un bien bâti ou non bâti ;

- des éléments descriptifs du bien : nombre de pièces, surface, le ou les numéros des lots vendus

Nombre de ces données ne peuvent pas être exploitées.

Il est en effet notamment précisé le numéro du ou des lots vendus. Il est cohérent de penser qu'un des lots correspond aux éléments descriptifs de l'appartement avec comme seule précision sa surface, mais aucune information relative à l'étage, à la période de construction, à l'état du bien…Cela fait apparaitre déjà la fragilité de la donnée mais de plus, il n'y a aucune précision concernant les autres lots également vendus en même temps et compris dans le prix mis en avant.…

il est facile à comprendre que la valeur de l'autre lot, ou des autres lots, compris dans le prix global ne sera pas le même, qu'il s'agisse d'une cave, d'une place de parking en surface, d'un garage simple ou double. Aussi, la valeur de transaction d'un bien immobilier dont on ne connait ni sa consistance ni son état ne peuvent pas constituer des données fiables pour estimer un bien. Elles ne peuvent même pas être exploitées pour donner une simple idée du marché immobilier. Elles sont tout simplement, seules, inexploitables.

Est-ce suffisant d'avoir une paire de ciseaux pour s'improviser coiffeur ?

La valeur d'un bien immobilier dépend de son environnement, de ses caractéristiques, dont la superficie du terrain et les potentiels droits à construire, la surface habitable, la date des constructions et éventuelles rénovations, mais également des dépendances… autant d'éléments qui sont analysés, quantifiés par l'expert pour déterminer la valeur du bien.

Chaque fois que cela est pertinent, c’est-à-dire dans une très grande majorité des cas, il est obligatoire que l'expert appuie ses conclusions sur plusieurs méthodes : par "comparaison directe", "capitalisation des revenus fonciers", "sol, plus construction moins la vétusté", "bilan inversé de promoteur"… Chaque méthode ayant des points forts et des faiblesses, en faisant une moyenne des valeurs obtenues pas ces différentes approches, le résultat est consolidé et s'avère fiable.

Si les données sont des éléments indispensables, la qualité d'une expertise dépend donc de nombreux autres éléments, notamment du respect des méthodologies et de la rigueur de l'expert immobilier.

Il n'est assurément pas suffisant d'avoir une paire de ciseaux pour s'improviser coiffeur !

Pour en savoir plus :

Décret n° 2018-1350 du 28 décembre 2018 relatif à la publication sous forme électronique des informations portant sur les valeurs foncières déclarées à l'occasion des mutations immobilières