Expertise immobilière Grenoble
Expertise immobilière Grenoble
Expert en évaluation immobilière Rhône-Alpes Grenoble Valence Voiron
Expert en évaluation immobilièreRhône-Alpes Grenoble Valence Voiron   

L'expertise immobilière

Une expertise peut préciser différentes valeurs, en fonction de l'attente du donneur d'ordre : 

- Valeur locative de marché résidentiel : appartements, maisons.

- Valeur locative de marché de locaux commerciaux, de locaux d’activité, de bureaux, etc.

- Valeur vénale d’un immeuble « vide » ou « occupé ».

- Valeur d’un fonds de commerce, montant d’une indemnité d’éviction.

- Valeur d’un droit au bail, d’un droit d’entrée, d’un pas de porte.

- Valeur d’un droit d’usage de durée limitée : usufruit, bail à construction, bail emphytéotique.

- Vente en viager.

- Valeur d’un terrain, charge foncière et droits à construire.

L'organisation d'une expertise

Suite à toute demande fv-expert.immo propose : 

 

Un devis : Pour toute demande, après un échange avec le propriété (ou le donneur d'ordre) sur le bien à expertiser, un devis clair et détaillé est proposé. Pour l'établissement de tout devis, veuillez préciser l'adresse du bien, le type et les principales caractèristiques du bien, le nom et les coordonnées du ou des propriétaire(s).

 

Une lettre de mission : ce document indique l’objet détaillé de la mission, son prix (à partir de 400 € HT pour un appartement et à partir de 500 € HT pour une maison individuelle) et les conditions nécessaires à sa réalisation. Elle précise les documents qui sont, dès le début du travail, demandés (Titre de propriété complet).

Après la lecture de ces premiers documents d'autres peuvent, éventuellement, être sollicités.

La lettre de mission doit être signée par le donneur d'ordre avant le début de la mission. 

 

La visite : l'expert procède à une visite approfondie du bien à expertiser. Il prend possession des différents documents sollicités. 

L'étude des documents : l'expert étudie les différents documents sollicités auprès du propriétaire, de l'administration,... relatif au bien à expertiser et à son environnement.

L'analyse du bien : à partir des éléments de l'étude, l'expert analyse les éléments techniques et le contexte économique et social, par rapport aux références du marché. Il choisit les approches les plus pertinentes et met en oeuvre les méthodes de calculs correspondantes.

Le rapport d'expertise : il rédige un rapport d'expertise. Ce rapport doit permettre d'avoir une vision claire et précise du bien, comprendre la ou les méthodes utilisées et ainsi livrer une conclusion précise et argumentée. 

La présentation des conclusions : l'expert doit présenter son rapport et répondre aux questions.

Les méthodes de l'expertise immobilière

Plusieurs méthodes d'évaluation existent pour déterminer la valeur vénale immobilière, c'est à dire, le meilleur prix auquel un bien pourrait raisonnablement être vendu dans des conditions normales de libre marché, à la date de la réalisation de l'expertise. 

 

La méthode comparative

Elle consiste à apprécier la valeur vénale d'un immeuble à l'aide de références de biens semblables, ou comparables en tenant compte des différences. Le fichier central des mutations dont l'expert dispose pour son secteur géographique est un fichier exclusif, qui regroupe un grand nombre de références. C'est la méthode, et souvent la seule, utilisée par les agences dans leur avis de valeur.

 

La méthode hédoniste 

Cette méthode se fonde à la fois sur des facteurs liés à la construction et sur des facteurs géographiques. Sur la base de prix réalisés lors de mutations, la part de valeur que représente chacun de ces facteurs  par rapport à la valeur globale est calculée au moyen d'une méthode statistique éprouvée pour la période concernée. C'est une méthode très intéressante notamment pour les appartements. 

 

La méthode Terrain + Construction - Vétusté

La méthode est claire des son appellation  ! Elle consiste à apprécier séparément le terrain et le(s) bâtiment(s) puis d'ôter la vétusté relative au bâtiment.

 

La méthode de la rentabilité (ou valeur de rendement par capitalisation)

Cette méthode consiste autrement dit à appliquer un taux de rendement au revenu. Elle se fonde sur le constat que la valeur du bien immobilier est en relation avec le revenu qu'il rapporte. Le revenu net est déterminé en fonction du Coefficient d'Occupation du Logement et de l'indice des impayés. 

 

La méthode d'actualisation du cash-flow

Elle consiste à déterminer pour un investisseur la valeur du bien à partir du flux financier procuré par l'immeuble sur une période donnée. 

 

La méthode du bilan promoteur inversé 

La valeur du bien est calculée en fonction du retour sur investissement que pourrait engendrer le projet de restructuration immobilière, en tenant compte de tout le potentiel urbain. Elle incorpore la totalité des flux de dépenses (études démolition, achat du terrain, indemnité d'éviction construction frais financiers, taxes, impôts, frais de commercialisation..... rapportée aux potentiels flux de recettes : prix de cession des immeubles. Cette méthode est fréquemment utilisée pour calculer la valeur d'un terrain à construire. Elle peut également être intéressante pour estimer un bien construit existant devant faire l'objet d'une restructuration. 

 

 

Expert agréé   et indépendant

par le Centre National de l'Expertise n° 101798

 

 

Coordonnées 

 fv-expert.immo Grenoble Saint-Egrève

Frédéric Vergez 

Portable : 06 80 87 01 00

E-mail : frederic.vergez@fv-expert.immo

Url : www.fv-expert.immo

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